厦海政函〔2026〕113号

　　答复类别：A类

　　厦门市海沧区人民政府关于

　　市十六届人大六次会议第0034号建议

　　办理情况答复的函

市住建局：

　　《关于提升物业行业管理水平的建议》（第0034号）收悉。现答复如下：

　　一、办理工作背景

　　该建议聚焦物业行业管理，深入剖析无物业老旧小区管理缺失、市场秩序混乱、准入退出机制不健全、公共空间界定不清、楼道堆物治理难、垃圾分类责任泛化等突出问题，并提出“明确权责、完善机制、强化协同”的系统性思路，具有较强的现实针对性。我区高度重视，第一时间对照建议内容，结合辖区实际，系统研究落实举措，围绕多元治理、市场规范、准入退出、权责界定、联合执法、责任细化等方面统筹推进，着力提升物业行业管理水平，切实增强居民获得感。

　　二、措施与成效

　　（一）全面摸排夯实基础，分类施策推进

　　关于“明确无物业老旧小区多元化管理路径，建立长效保障机制”的建议，我区因地制宜明确各小区管理路径，着力构建多元共治，具体做法如下：

　　一是分类推进，实现有效管理全覆盖。 通过“一小区一策”分类推进，2026年已实现19个无物业小区有效管理。其中：兴海苑等10个小区实现业委会自管；海沧娱乐城由社区签约引进物业；建行宿舍、邮电宿舍依托单位协管；吉祥花园等3个小区实行卫生费管理模式；金华楼、金茂综合楼由社区托管；名仕阁引进物业管理。

　　二是拓宽物业服务覆盖路径。探索“大物业”连片化管理模式，印发指导文件推动无物业小区成立业委会，由区住建和交通局会同区物业管理协会推选优质物业企业供业主选择，2026年已推动滨海阳光等片区引进物业统一管理。发挥帮带作用，由周边物业公司就近将治理能力较差的小区纳入服务范围；指导区物业管理协会制定《关于海沧区无物业小区实施物业管理的方案》，为规模小、缴费意愿低的小区提供“基础服务包+增值服务包”等灵活选择。

　　三是完善机制，引导居民自治共管。对业委会自管的10个小区，通过公共收益解决管理经费，逐步培养居民缴费意识，应通过市场化方式引进物业或实现自治。我区职能部门联合街道、社区对引入物业存在困难的小区开展走访调研，推动灵活服务方案落地，如我区鑫茂花园通过业委会自治管理，实现公共收益分红，有效提升了小区自我管理和服务能力。结合老旧小区改造，重点修缮消防管网、增配灭火器材、拓宽消防通道，共涉及15个无物业小区，同时联合消防、街道等部门开展常态化消防安全检查，筑牢无物业小区安全防线。

　　（二）强化行业监管，整治物业服务市场秩序

　　关于“整治市场乱象，构建公平健康的市场竞争环境”“建立健全物业企业准入与退出机制，推动行业提质增效”的建议，由区住建和交通局牵头，统筹推进物业行业监管各项工作。具体做法如下：

　　一是深化集中整治与长效监管。按照上级关于“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治部署，我区印发了《“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治实施方案》，坚持以人民为中心，明确实现“四个100%”目标：住宅小区检查覆盖率100%、侵占业主公共收益问题整改率100%、公共收益季度公示率100%、获得2026年度超长期特别国债支持的住宅老旧电梯更新项目开工率100%。围绕物业服务质价不符、侵占业主公共收益、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时、群众反映强烈的其他问题等5大方面39项重点内容，按照“自查自纠—全面排查—重点抽查—常态巩固”时序推进整治。

　　二是强化信用监管与准入退出机制。自2017年以来，我区持续实施物业小区全覆盖大检查，重点检查物业服务企业的内业、外业、设备三方面管理服务情况。今年3月，已完成第一季度实地检查，覆盖48个小区。严格落实《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价办法》，将公安、城管、市场监管、街道等相关部门对物业企业的查处情况按规定记入信用档案，实现信用监管全覆盖。今年3月，已配合完成2025年度各物业企业的信用评价工作。同时，引导区物业管理协会健全行业自律与会员准入退出协会机制，定期召开全区物业大会，通报表扬优秀项目、指出问题项目。针对某小区擅自利用物业公共部位、共用设施设备进行经营等问题，区住建和交通局于2025年底依法作出行政处罚，相关罚款于今年2月中旬执行到位。

　　三是加强安全排查与联合监管。组织所有住宅小区物业服务企业每月通过闽政通平台完成安全隐患排查，压实企业排查、劝阻、制止、报告责任。今年以来，物业企业负责人自查完成率保持100%，项目负责人自查完成率持续保持高位，整改率稳步提升，3月份均达100%，整体安全自查工作推进有力。

　　四是深化协同联动，推动“街道吹哨、部门报到”落地见效。2026年以来，全区共以“街道吹哨、部门报到”物业管理相关部门联席会议13场，推动问题在一线协同处置、源头化解，进一步强化基层治理合力。

　　五是强化成本与价格监管。区住建和交通局联合发改、市场监管等相关部门，在充分征求街道社区、物业服务企业及业主代表意见建议的基础上，配合市级部门制定物业服务成本测算指导标准，及时梳理基层实践，报请市级部门研究，在政策修订时充分反映基层诉求，争取纳入政策考量。

　　（三）厘清职责边界，推动公共部位规范管理

　　关于“明确‘公共场地、共用部位’的具体界定”的建议，我区重点从以下三个方面推进落实。一是明确管理职责。 2025年8月，我区印发《厦门市海沧区业主委员会工作指引》，明确业主委员会对小区公共部位的管理职责，指导街道、社区加强公共区域使用情况的日常监督。二是强化日常巡查与处置。对业主侵占楼道、绿地等公共区域的行为，指导物业企业履行日常巡查、劝阻、上报职责；对劝阻无效的，由区住建和交通局联合消防、城管、街道等单位依法处置，形成闭环管理。

　　（四）优化审批流程，支持老旧小区改造提升

　　为简化无物业老旧小区改造审批程序，市资源规划局于2025年修订《厦门市工程规划许可豁免项目清单》（厦资源规划〔2025〕593号），明确由政府部门主导的未涉及增加建筑面积的改造整治项目（如庭院改善、小区内部综合整治、增设非机动车停车棚、生活垃圾分类收集屋等）可免于办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，有效提升改造效率。对于未经工规批复使用功能的违法建设情形，由市资源规划局海沧分局依职责协助城管执法部门开展认定工作。

　　（五）强化消防安全管理，推动楼道堆物治理

　　关于“明确楼道堆物管理责任主体，建立联合执法机制”的建议，消防、住建、城管、街道等部门建立常态化联合执法机制，2025年以来累计开展小区消防安全专项检查86次，重点查处楼道堆放废旧家具、纸箱、电动自行车等堵塞消防通道行为。对拒不清理的，依法实施强制清理。督促物业企业建立每日楼道消防安全巡查制度，对堆物行为及时劝阻、上报。2025年共开展物业消防培训36场，培训1950余人次，张贴消防提示挂图8000余份，发放宣传手册1.2万册，推送消防安全常识400余条，曝光典型案例15起，发送提示短信50万条，组织开展消防演练36场。2026年持续推进电动自行车安全隐患全链条整治工作，开展专项整治统一行动。近期联合消防、公安、市场监管等部门，对兴港花园、海湾锦园、天御花园开展电动自行车专项整治。

　　（六）推动责任落实，优化垃圾分类管理机制

　　关于“细化垃圾分类责任划分，避免物业‘背锅式’处罚”的建议，我区重点抓好以下两方面工作：一是我区严格依据《厦门经济特区生活垃圾分类管理办法》，明确业主/住户为生活垃圾分类投放的“第一责任人”，须按标准分类投放；对经物业劝阻仍拒不整改的混投行为，由城管部门直接处罚当事人，落实“谁产生、谁负责”的法定原则。二是建立“劝阻—上报—处置”闭环机制。指导物业企业履行宣传引导（设置分类指引标识、开展常态化教育）、设施维护（确保分类投放点正常使用）、违规劝阻（发现混投及时制止并记录）及上报（向城管部门反馈）义务；对未履行管理责任的物业，仅在“未劝阻、未上报”时承担相应责任，避免“末端混投全责”，切实为物业企业“松绑减负”。

　　三、今后推动计划

　　我区将持续深化党建引领，探索多元化治理模式，强化物业监管，推动物业行业管理水平不断提升。

　　领导署名：彭延敏

　　联 系 人：陈芳芳

　　联系电话：0592-6882772

　　厦门市海沧区人民政府

　　2026年4月14日

　　（此件主动公开）